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- 주요 성공사례
재개발 분양대상에서 제외된 무허가 건축물 소유자, 조합원 지위 인정
- 사건 개요
- 무허가 건축물을 소유했지만 재개발 분양대상에서 제외된 의뢰인
- 의뢰인은 서울의 한 재개발정비구역에 위치한 무허가 건축물을 상속재산 협의분할을 통해 취득했습니다.
- 해당 건축물은 과거부터 주거용으로 사용되어 왔으며, 재개발사업이 추진되면서 조합원 자격과 분양대상자 해당 여부가 문제 되었습니다.
- 그러나 재개발조합은 의뢰인을 분양대상자에서 제외하는 내용으로 관리처분계획을 수립했습니다.
- 의뢰인은 자신이 소유한 건축물이 조합 정관에서 인정하는 기존 무허가 건축물에 해당하므로 조합원 자격이 있다고 판단했고, 법무법인 태한에 법적 대응을 의뢰했습니다.
- 태한은 의뢰인을 대리해 재개발조합을 상대로 조합원 지위 확인을 구하는 소송을 진행했습니다.
- 핵심 쟁점
-
무허가 건축물 소유자도 재개발조합원이 될 수 있을까?
재개발구역 내 무허가 건축물의 소유자라고 해서 언제나 조합원 자격이 인정되는 것은 아닙니다.
다만 관련 법령과 조합 정관에서 정한 요건을 충족하는 기존 무허가 건축물의 소유자라면 조합원 자격이 인정될 수 있습니다.
이번 사건의 핵심은 의뢰인이 소유한 건축물이 조합 정관에서 정한 기존 무허가 건축물에 해당하는지 여부였습니다.
건축물의 실제 건축 시점과 이용 현황을 어떻게 입증할 것인가?
조합원 자격을 인정받기 위해서는 해당 건축물이 정관에서 정한 기준 시점 이전부터 존재했는지를 확인하는 것이 중요했습니다.
특히 건축물의 구조와 형태, 과거 항공사진, 실제 거주 및 이용 경위 등을 종합해 건축물의 존재 시점과 동일성을 판단해야 했습니다.
건축물의 소유권을 취득했다는 사실뿐 아니라, 그 건축물이 조합원 자격을 인정할 수 있는 기존 무허가 건축물인지가 핵심 쟁점이었습니다.
- 태한의 대응
-
조합의 일방적인 조합원 자격 배제에 정면 대응
법무법인 태한은 의뢰인을 분양대상자에서 제외한 재개발조합의 판단에 맞서, 해당 건축물이 조합 정관상 조합원 자격을 인정할 수 있는 기존 무허가 건축물에 해당한다는 점을 중심으로 적극적으로 다투었습니다.
특히 무허가 건축물이라는 형식적인 사정만으로 의뢰인의 권리가 배제되어서는 안 되며, 실제 건축 시점과 건축물의 존재·이용 경위를 종합적으로 판단해야 한다는 점이 핵심이었습니다.
항공사진 감정과 장기간의 거주 경위를 토대로 건축물의 동일성 입증에 집중
재판에서는 과거 항공사진에 대한 감정 결과와 건축물의 구조, 장기간의 거주 및 이용 경위가 중요한 판단 근거로 검토됐습니다.
태한은 이러한 객관적 자료와 사실관계를 토대로 해당 건축물이 정관에서 정한 기준 시점 이전부터 존재한 건축물에 해당하는지를 핵심 쟁점으로 다투었습니다.
법원은 항공사진 감정 결과와 관련 증언 등을 종합해 해당 건축물이 기준 시점 이전부터 존재했고, 이후 동일성을 상실할 정도의 신축·재축·증개축이 있었다고 보기 어렵다고 판단했습니다.
결국 조합이 부인했던 의뢰인의 조합원 자격이 법원에서 인정됐습니다.
- 사건 결과
-
재개발조합을 상대로 승소, 의뢰인의 조합원 지위 인정
서울행정법원은 의뢰인이 재개발조합의 조합원임을 확인한다는 판결을 선고했습니다.
법원은 해당 무허가 건축물이 조합 정관에서 정한 기존 무허가 건축물에 해당하며, 의뢰인이 그 소유자로서 조합원 자격을 갖추었다고 판단했습니다.
이에 따라 의뢰인은 조합이 부인했던 조합원 지위를 법적으로 인정받았으며, 소송비용도 피고 조합이 부담하도록 판결했습니다.
이번 사건은 재개발구역 내 무허가 건축물이라도 건축 시점과 이용 경위, 조합 정관의 요건 등을 충족한다면 조합원 자격이 인정될 수 있음을 보여주는 사례입니다.
- 판결문·결정문
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서울행정법원은 재개발사업의 조합원 자격과 관련해 무허가 건축물 소유자도 조합 정관에서 정한 요건을 충족하면 조합원으로 인정될 수 있다고 판단했습니다.
특히 항공사진 감정 결과와 관련 증언, 건축물의 현황 등을 종합해 이 사건 건축물이 정관상 기존 무허가 건축물에 해당한다고 인정했습니다.
이에 따라 의뢰인에게 조합원 자격이 있다고 판단하고, 재개발조합을 상대로 제기한 조합원 지위 확인 청구를 인용했습니다.
자주 묻는 질문
Q 01. 무허가 건축물을 소유하고 있어도 재개발조합원 자격을 인정받을 수 있나요?
가능한 경우가 있습니다. 다만 무허가 건축물의 소유자라는 사실만으로 조합원 자격이 자동으로 인정되는 것은 아닙니다.
해당 건축물이 관련 법령과 조합 정관에서 정한 기존 무허가 건축물에 해당하는지, 소유권을 적법하게 취득했는지 등을 확인해야 합니다.
특히 건축물의 건축 시점과 실제 존재 여부를 확인할 수 있는 항공사진, 과세자료, 거주 및 이용 관련 자료 등이 중요할 수 있습니다.
Q 02. 재개발조합에서 분양대상자가 아니라고 통보받으면 어떻게 해야 하나요?
먼저 조합이 분양대상자에서 제외한 이유를 정확히 확인해야 합니다.
소유권 인정 여부, 조합원 자격, 건축물의 적법성, 권리산정기준일 등 어떤 사유가 문제 되는지에 따라 대응 방법이 달라집니다.
조합 정관과 관리처분계획, 건축물 관련 자료 등을 검토해 조합의 판단에 법률적 문제가 있는지 확인해야 합니다.
필요한 경우 조합원 지위 확인이나 관리처분계획에 대한 소송 등 적절한 법적 대응을 검토할 수 있으며, 소송 유형에 따라 제소기간 등도 달라질 수 있으므로 신속한 검토가 중요합니다.
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